가계대출 증가와 부동산전매제한의 상관관계

가계대출 고삐풀렸나…어느새 가구당 7천만원 빚더미

 

 

가계 빚 증가세가 좀처럼 누그러들지 않자 기획재정부·한국은행·금융위원회·금융감독원 등이 모여 다시 한번 대책 마련에 나섰다. 하지만 이 과정에서 금융당국이 공급 측면의 규제가 필요하다며 '분양권 전매 규제 강화'를 요청했지만 국토교통부는 이를 일축하는 등 '핑퐁게임' 양상도 나타나고 있다.

 

가계 빚은 2013년 1000조원을 돌파한 이래 올해 1분기 현재 1223조원까지 치솟았다. 3분기 연속해서 두 자릿수 증가세(전년 동기 대비 기준)를 기록하고 있는 것. 연말에는 1300조원을 넘어설 것이 확실시되고 있다. 하지만 가계 빚 폭증에도 정부 대책이라는 브레이크는 먹히지 않고 있다.

 

19일 한국은행에 따르면 올해 1분기 가계부채는 1223조7000억원, 2013년 2분기 이후 11분기 연속해서 매분기 최고 수준 기록을 갈아치우고 있다. 가구당 가계 빚은 올 1분기 현재 7057만원으로 전년 동기 6337만원보다 720만원 정도 늘었다. 대부업을 포함하면 가계 빚이 이미 1300조원을 넘어섰을 것이라는 추정도 있다.

 

경제 규모가 커짐에 따라 가계부채의 절대규모가 늘어나는 것은 당연하지만 문제는 속도다. 지난 1분기 가계부채 증가율은 전년 대비 11.4%에 달한다. 2014년 3분기 6.3%를 기록한 이후 증가세가 계속 빠르게 확대되는 추세다.

 

또 다른 지적은 가계 빚의 질이 악화되고 있다는 점이다. 저소득층이 주로 찾는 비은행권과 감독의 사각지대인 집단대출을 중심으로 급증하고 있다. 저축은행, 새마을금고 등 비은행권의 여신 잔액은 6월 현재 671조6752억원으로 작년 말보다 34조8909억원 늘었다. 올해 3월 현재 집단대출 잔액은 115조5000억원으로 작년 6월 100조1000억원에서 15조원 이상 늘어난 상태다.

 

정부가 올해 초 은행권에 대해 여신심사 가이드라인을 실시하자 비은행권을 찾는 가구가 늘었다는 것이 일반적인 추정이다. 작년 기준으로 처분가능소득 중 원리금 상환액 비중(DSR)이 40% 이상이고 금융부채가 금융자산보다 많은 한계가구는 134만2000가구다. 이들은 현재 금융부채 중 29.1%를 점유하고 있는데 한은은 기준금리를 1%포인트만 상향 조정해도 한계가구가 143만가구로 늘고 금융부채 점유율도 31.8%로 증가할 것으로 보고 있다. 금리 상향 조정 시 이들이 가계부채의 뇌관이 될 수 있는 대목이다.

 

금융당국은 작년 부처 합동으로 가계부책 대책을 만들 때 '주택담보대출이 늘어나는 데는 주택공급의 영향이 있으니 이에 대한 규제가 필요하다'는 입장을 밝혔지만 경기 위축 등을 우려한 국토부에 막혔다. 결국 고정금리·분활상환 확대와 상환능력 심사관행 강화 등을 내용으로 하는 대책을 내놨지만 약 1년이 지난 지금 가계 빚은 여전히 큰 문제로 남아 있다.

 

이에 따라 25일 올해 2분기 가계부채 동향 발표를 앞두고 관계당국에는 비상등이 켜졌다. 금융당국은 "지난해 쓸 수 있는 카드는 충분히 썼는데 효과가 없다"며 이번에는 '분양권 전매 규제 강화'라는 공급 측면 대책이 필요하다고 주장하고 있다.

 

금융당국 관계자는 "대출이 늘어나는 이유는 소득심사 등 대출규제가 미비한 부분도 있지만 근본적으로 공급 문제가 핵심"이라며 "공급 섹터를 건드리지 않거나 혹은 공급을 무분별하게 늘리면서 대출규제로 가계부채 문제를 해결한다는 것은 난방기를 켜놓고 냉방기를 돌리는 것과 진배없다"고 지적했다.

 

이에 대해 국토부는 회의적인 반응이다. 전매제한을 강화하는 것과 가계부채 문제가 큰 관련이 없다는 입장이다.

 

국토부 고위 관계자는 "가계부채 대책으로 전매제한을 강화하는 방안은 검토한 바 없다"며 "전매제한을 강화해 주택시장 상황이 갑자기 나빠져 주택가격이 떨어질 경우 가계부채의 질은 오히려 악화될 수 있다"고 말했다.

 

금융당국 희망처럼 전매제한 강화로 주택 공급이 축소되면 이에 따른 부작용이 만만치 않다는 의견도 나온다. 한 시행사 관계자는 "단기적으로는 과열된 분양권 시장을 진정시키는 효과가 있을지 몰라도 중장기적으로는 특정 지역 집값을 올리는 부작용이 우려되는 대책"이라고 꼬집었다.

 

역대 정부에서는 주택시장이 과열되고 투기가 기승을 부릴 경우 분양권 전매제한을 강화했고 반대로 시장이 침체기에 빠진 경우 전매제한을 완화해 시장을 살리는 대책을 발표했다.

 

실제로 부동산 투기가 기승을 부리던 2006년과 2007년 정부는 잇달아 전매제한을 강화했다. 박근혜정부 들어서 국토부는 2014년 수도권 민간택지 아파트 전매제한 기간을 1년에서 6개월로 단축했다. 또 수도권 그린벨트 해제지역 공공택지 내에 들어서는 민간주택 전매제한 기간을 2~5년에서 1~3년으로 완화했다.

 

[문지웅 기자 / 정석우 기자 / 정의현 기자]

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1. 가계대출 증가원인

주택 임대/구입 목적의 대출, 저금리

 

2. 여신심사 가이드라인(2016.2월 시행, 금융위원회)

여신 : 금융 기관에서 고객에게 돈을 빌려주는 일.

‘여신 심사 선진화 가이드라인’ 시행   [문화일보 2016.02.12]

우선 담보능력 심사 위주였던 기존 은행권 대출 심사를 소득에 연계한 상환능력 심사에 중점을 두는 쪽으로 바뀐다. 한마디로 차주의 ‘갚을 능력’을 중점적으로 확인하겠다는 것이다. 이 때문에 은행은 우선 채무상환 능력을 정확하게 평가하기 위해 모든 주택담보대출 신청자를 상대로 실제 소득을 면밀히 파악한다.

 이번 가이드라인의 핵심은 주택담보대출을 받는 사람의 상환능력을 정확하게 평가해 갚을 수 있는 범위 내에서 돈을 빌릴 수 있도록 하자는 것이다. 따라서 소득 증빙 자료의 객관성을 확보하는 것이 무엇보다 중요하다. 그동안은 신용카드 사용액 자료만 제출해도 대출을 받을 수 있었지만 이제는 근로소득 원천징수영수증이나 소득금액증명원(사업소득) 등 제대로 된 소득 증빙을 통해 대출을 해주겠다는 것이다.

 

3. 분양권 전매

청약통장을 가지고 분양권을 얻은 사람이 입주 전에 입주할 권리를 다른 사람에게 파는 것을 말한다. 부득이 분양권 전매가 필요한 사람들도 있으나 한참 부동산 투기 열풍이 불 당시, 분양권 전매제도를 투기의 수단으로 악용하는 경우가 많았다. 따라서 정부에서는 부동산 시장의 안정을 위해 분양권 전매제한이라는 규제를 만들어 투기과열지구의 부동산 전매를 금지했다. 또한 분양권 전매제도는 분양절차에 따라 청약, 당첨된 경우에만 적용되기 때문에 미분양 아파트는 분양권 전매 제도에 해당되지 않는다.

[네이버 지식백과] 분양권 전매제도 (한경 경제용어사전, 한국경제신문/한경닷컴 )

 

4. 분양권 전매 규제

주택건설 사업승인을 받아 분양하는 주택을 분양받은 후 일정기간 다른 사람에게 팔지 못하게 하는 제한을 말한다. 분양가 규제(예로 원가연동제)로 분양가가 시세보다 낮으면 분양받은 사람이 시세차익을 노리고 팔기 때문에 이것을 차단하기 위해 도입한 제도다. 투기과열지구로 지정한 지역의 아파트 분양권의 전매가 제한되고 있다. 2005년 8월 13일 부동산종합대책에서는 분양가 규제를 하는 주택 중 채권을 사지 않는 25.7평 이하는 수도권의 경우 5년을 10년으로 전매제한을 강화한 예가 이것이다.

[네이버 지식백과] 분양권전매제한 [分讓權轉賣制限] (부동산용어사전, 2011. 5. 24., 부연사)

 

5. 가계대출 증가와 정부 정책에 대해 생각해 봐야 할 점

가계 대출의 증가 원인 : 주택구입 비용 증가로 인해 대출 불가피, 저금리로 인한 대출 접근성 확대

정부 정책 ① 대출심사 강화로 상환능력이 부족한 사람에게 대출하는 것을 줄이자(여신 심사 가이드라인)

→ 서민들의 비금융권 대출 증가로 가계 빚의 질 악화

정부 정책 ② 부동산 투기 제한으로 부동산 시장 제한(분양권 전매 제한)

→ 분양권 전매 제한이 실질적으로 주택 가격을 내리는 데 도움이 되었는가?