토지를 제대로 읽는 방법 <지적도의 비밀-전종철>

이 책을 선택한 이유

우리나라에서 살아가기에 직장인의 소득은 한계가 있다. 미국 금리가 오르고, 한국은행이 금리인상 가능성을 시사한다 해도, 1980~1990년대 만큼 시중은행 이자로 돈을 버는 시대는 지났다. 그래서 돈으로 더 큰 가치를 창출하기 위해 많은 사람들이 재테크를 한다. 

내가 추구하는 재테크는 스스로 시세를 해석할 수 있으며, 응용이 가능해 확실한 수익을 기대할 수 있는 것이다. 이에 주식, 펀드보다는 나는 지역환경을 항상 관심있게 살펴보기 때문에 부동산을 해석할 수 있는 기반을 다지고 싶었다. 

사전지식이 없는 투자에는 위험이 따른다. 신문광고에서 긴급하게 판매하는 땅의 가치와 적절성을 판단할 수도 없을 뿐더러, 중개업자의 말을 믿고 거르는 잣대 또한 판단이 필요하다. 당장 내가 토지를 구매할 능력이 없다 해도, 언젠가 내 땅을 가지게 될 그날을 위해 토지와 관련된 객관적인 정보를 읽고 해석할 능력을 갖추기 위해 이 책을 선택했다.

이 책은

실제 토지에 대한 정보를 표기한 문서를 이해하기 위한 백과사전으로, 다양한 예시와 기본적인 개념을 다룸으로써, 독자가 직접 해석할 수 있도록 돕는 좋은 지침서다.

국가에서 분류한 기준에 따라 땅의 성격을 표기한 문서야 말로 가장 객관적인 자료이며, 우리가 어떤 토지를 매매하고자 할 때 가장 눈여겨 봐야 할 문서로 지적도, 토지이용계획확인서, 등기부등본, 토지·임야대장이 있다.

우리가 익히 알고 있는 땅의 형태는 논, 밭, 산, 강 외에도 국가의 행정계획 등에따라 토지를 분류하는데 이를 용도지역, 용도지구라고 한다.

용도지역은 전 국토를 주거, 상업, 공업, 농림, 계획관리, 녹지 등의 용도로 21개의 지역으로 구분한 것인데, 형태에 따라 건축가능한 건축물 높이가 달라진다. 예를 들면, 녹지지역(보전녹지, 생산녹지, 자연녹지), 관리지역(보전관리, 생산관리, 계획관리), 농림지역, 자연환경 보전지역의 경우 4층 이하로만 건축이 가능하다.

여기에 용도구역은 좀 더 세밀한 기준을 더한 것으로, 건축제한이 강화되거나 완화될 수 있다.

그래서 토지를 매입해서 건축을 하고자 할 때에는 용도지역과 용도구역, 해당 시·구의 조례를 잘 살펴야 하며, 스스로 관련 문서를 해석해야 하는 능력의 중요성을 말한다.

나에게 이 책은

땅에 대한 현실감각을 알려준 책이다.

도시에 비해 농촌지역의 시세가 저렴하니 누구나 한번 쯤 '시골에 집 한채 또는 땅 좀 사볼까?'라는 생각을 해본 경험이 있을 것이다. 나 역시 어디 괜찮은 땅에 직접 건물을 짓고, 매매하여 수익을 얻어 볼까 하는 그림을 그려본 적이 있다.

그런데 생각보다 법적으로 제재하는 부분이 구체적이다. 용도지역으로 규제하고 있는 농림지역과 자연환경보전지역에서는 농림어업인이라는 조건을 갖춘 자에게만 '농어가주택'이라는 형태로 단독주택을 허가하고 있어, 분양사업이 불가능하다는 점을 이 책을 통해 새로 알게 되었다.

대부분의 토지는 국토계획법을 따르는데 국가의 행정계획에 따라 개발대상이 되어 부동산 열기를 뜨겁게 만드는 지역이 있다. 개발제한구역이 해제되는 경우, 농업보호구역의 농업진흥구역이 해제되는 경우가 있다.

개발제한구역(그린벨트)에서는 일반법인 국토계획법보다 상위 법률인 '개발제한구역특별법'에 따라 취락지구에서 이축권을 가진사람의 건축 신축을 제외하고 건축이나 개발이 엄격하게 제한된다. 

※ 취락지구 : 주민들이 집단으로 거주하는 구역

※ 이축권 : 다른 개발제한구역 내에서 건축허가를 받아 건물을 신축할 권리

만일 개발제한이 해제될 경우, 취락지구는 제1종 전용주거지역으로 용도지역이 변경되어 개발이 가능하다. 그래서 내가 만일 개발제한구역의 제한해제가능성을 보고 투자를 하게 된다면, 이축권의 양도여부와 취락지구에 해당하는 지를 살필 것이다.

내가 살펴본 예로, 경기도 성남시 수정구가 공익사업으로 주택지를 헐어 도로로 만드는 경우를 목격한 적이 있는데, 이런 경우에는 아래와 같은 방식으로 보상되는 것을 새로이 알게되었다.

1) 이주자 택지

2) 협의수용자 택지(협택)

3) 생활대책용지 (상가 딱지)

4) 이축권(도로 등을 건설하여 수용하게 되어 건축물이 헐리는 경우)

또한 농업진흥지역이 해제되는 경우 개발이 용이해지는 사례(2007년, 2008년)가 있어 이 부분을 조금 더 유의해서 살펴 볼 예정이다.